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龙佳宜:棚改实战教练

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城中村、旧城等棚户区改造运营策略土地与房屋征收拆迁

暨货币化安置、政府购买棚改服务、公平补偿、强制力保障、PPP应用实战培训




课程背景

根据“十三五”期间国家关于加快城中村、城郊村、旧城镇等棚户区改造的工作要求,结合今后一个阶段棚户区改造的新特点,特别是棚户区改造中进行货币化安置、政府购买服务的新政策,研讨运用国开行、农发行长期低息贷款的棚户区融资模式以及采用PPP模式引进社会资本推动棚户区工作项目,交流地方棚户区改造成功的典型经验与做法。国务院召开加快棚户区改造会议,会议要求:一是确保完成今年棚户区改造目标任务,要严格问责考核,对资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢的地方要进行约谈、限期整改;二是做好棚户区改造三年计划特别是2016年工作安排;三是国开行、农发行等金融机构要加大融资支持;四是切实管好用好棚户区改造专项资金,完善机制、堵塞漏洞、严格审计、加强监管,对挪用套取和闲置浪费资金的要追究责任;五是大力推进棚户区改造货币化安置工作,更好满足群众需要,促进房地产市场平稳健康发展;六是加强棚户区改造工程质量监管,严格终身质量责任追究。

为帮助各房地产企业尽快掌握棚户区改造征收拆迁政策与操作实务,运用好棚户区改造资金与提升创新投融资机制对接技能。中国房地产行业培训网将于2017年3月4-5日在北京举办“城中村、旧城等棚户区改造运营策略及土地与房屋征收拆迁暨货币化安置、政府购买棚改服务、公平补偿、强制力保障、PPP应用实战培训班”,请相关单位选派人员参加。


师资简介

  张国法:中华全国律师协会行政法专业委员会委员、中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员,全国多家地方政府高级法律顾问。精通征收拆迁、不动产登记等领域法律,为全国各地上百个棚户区改造项目提供法律咨询服务,破解许多棚户区改造难题,取得和谐拆迁的良好效果。出版专著:《房屋征收补偿与诉讼救济法律实务》、《最新土地房屋征收补偿与诉讼救济法律实务》。

朱曙东:中国房地产研究会房地产法规政策委员会副秘书长、中国区域综合开发研究中心执行主任。长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、品牌战略及咨询服务工作。主持或参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业、文化及旅游项目。熟悉城市发展规划、项目运作流程。2006年提出区域综合开发理念,并在相关项目中成功实施。具有跨地区、跨国际操作经验,房地产业务行程逾百万公里,BT/BOT/PPP模式实战专家、中国PPP模式运营的探索者、海外地产探索先锋。

王 达:宪法行政法学博士,原最高人民法院行政审判庭资深法官,在最高人民法院工作十多年,起草几十部司法解释,参与几十部立法,办理过许多大案要案。曾担任过高级法院院长助理、审判委员会委员,担任多所著名大学教授或研究员、研究生导师,先后担任十几个省几十个市县区政府法律顾问。

龙佳宜:高级经济师,北京市评标专家、北京市保障房类项目评估专家、资深土地估价师专家、荣获了“英国皇家特许测量师(RICS)”会员资格和“英国皇家特许房屋经理学会(CIH)”国际执业资格。从事房地产咨询评估行业二十多年,熟悉土地一级开发政策及流程,对环境整治及棚户区改造项目的成本构成、资金筹措、征地拆迁方案、回迁安置方案等项目实操环节有着深入的研究,多次给政府部门及开发商培训交流。

 

课程内容



第一讲:棚户区改造政策与集体土地征收、补偿制度

1、  国家棚户区改造政策综述

2、李总理对棚改的工作思路

3、棚户区改造政策

1) 棚户区的概念与分类

2)棚改优惠政策

4、集体土地征收与补偿制度

 1)集体土地征收的批准程序

 2)集体土地征收的实施程序

 3)集体土地征收的强制程序

 4)集体土地征收的司法救济程序

第二讲:国有土地上的房屋征收制度

1、作出房屋征收决定的程序(流程)概述

2、房屋征收的准备程序

3、界定“公共利益”

4、征收房屋对相关规划的要求

5、房屋征收的启动程序

6、对不当增加补偿费用行为的限制程序

7、选定房地产价格评估机构进行分类评估程序

8、对被征收房屋的调查登记程序

9、  拟定征收补偿方案与征求公众意见程序

10、征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序

11、房屋征收的社会稳定风险评估程序

12、房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序

13、对未经登记的建筑的调查认定和处理程序

14、  14、房屋征收决定的公告与宣传解释程序

15、国有土地使用权的收回程序

16、对不服房屋征收决定的救济程序

最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:

1)如何正确理解和全面把握“公共利益”。——杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案

2)依河南省规章规定,先选评估机构后作出房屋征收  决定属程序违法。——文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案

3)应依法定程序强制拆除违法建筑。——叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案

4)不履行法定职责承担行政不作为责任。——叶汉祥诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案

第三讲:国有土地上房屋征收补偿

1、房屋补偿程序(流程)概述

2、评估机构的选定、决定与确定及其工作原则

3、 房屋价值的分户评估与复核鉴定

4、房屋征收补偿安置方式

5、旧城区改建的产权调换安置方式

6、住房保障

7、补偿项目与补助奖励

8、 搬迁费、临时安置费及周转用房

9、 停产停业损失补偿的确定原则

10、订立补偿协议及诉讼救济

11、作出房屋征收补偿决定

12、赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利

13、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督

最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:

 5)当事人如对评估价格有异议应申请复核评估和专家鉴定。——毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定

6)房屋征收部门必须将被征收房屋的评估报告有效的送达给被征收人。——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案

7)法院认为“根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格”。——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案

8)补偿方式的选择权在被征收人。——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案

9居住房屋与非居住房屋的认定补偿。——霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案

第四讲:强制搬迁与政府购买棚户区改造服务

1、  宏观背景

2、政府购买棚改服务的主要操作依据

3、政府购买棚改服务的操作要点

4、先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止

5、“裁执分离”机制与强制搬迁

6、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户”

7、国有土地上房屋征收及城中村、城郊村征收拆迁      “钉子户”的强制方法

第五讲:棚户区改造货币化安置选购商品房操作要点

1、出台地方棚改选购商品房异地安置办法

2、设置选房大厅

3、对安置房的要求

4、房地产开发企业报名参与房源征集

5、安置住户资格确认

6、异地安置选购方式

7、安置房价格确定与价款的结算

8、优惠政策

9、科学制订补偿安置方案的八个要点

10、开发企业出资参与的风险及防范

第六讲:棚户区改造的操作实务

1、棚户区改造的一般性流程

 1)前期准备阶段   2)前期手续办理阶段

3)房屋征收与补偿阶段   4)建设阶段

2、北京棚改前期工作及土地使用权一次性招标

1)一次性招标的责任分工  2)一次性招标组织实施    

 3)确定棚改前期工作成本、投资利润及政府土地收益

4)资金平衡方法的确定   5)出让合同的签订

 6)一次性招标的监督管理 7)一次性招标的几个重点  

3、棚改涉及的各局委办及工作职责

4、创新政策   1)多渠道筹集改造资金

2)确保建设用地供应   3)简化行政审批手续

4)做好征收补偿和安置工作   5)优惠政策

5、不同类型棚改项目的流程图

6、棚改方案的作用、编制内容、审批流程

7、棚改主体的确定

8、项目立项的注意事项

第七讲:PPP棚户区改造项目交易结构设计与合同体系

1、PPP棚户区改造项目交易结构设计

1)基本交易结构

2)投融资结构

3)项目回报机制

4)价格调整机制

5)政府配套安排

2、PPP棚户区改造项目合同体系

1)合同拟定原则   2)法律主体

3)PPP项目合同主要条款、合作内容、实施机构的主要权利和义务、项目公司的主要权利和义务、工程建设、运营和维护、保函、项目回报机制、保险、合作期届满的资产和项目设施移交、一般补偿、合作期终止、协议的转让、争议的解决。

4)其它协议

第八讲  PPP政策下房地产棚户区改造、片区改造及工业产业园区操作实务

1、房地产项目PPP模式的导入

 1)房地产企业作为资本方参与城市各类基础建设项目

 2)房地产企业参与基础设施项目运作模式建议

3)城市新区、产业园区和生态旅游园区土地运营

案例:汤加国际旅游经济区 

2、棚户区改造PPP模式的具体应用

   案例:北京西城最大规模的棚改项目

  ---白纸坊光源里棚改项目PPP投融资框架设计

  1)问题界定:改造现状、棚户区概念、PPP概念

棚户区改造问题、PPP优势

  2)政府分析:政府态度、政府需求

 3)企业分析:企业需求、企业优势、企业顾虑

 4)项目概况:地块基本信息、区位条件、经济社会条件  周边配套

5)项目实施方案:拆迁安置、投融资模式比选、物业模式、资金来源与构架、项目结构、项目策划、项目可行性 敏感性分析

6)风险分析:PPP项目常见风险、项目评估与识别、风险应对、谈判设计、谈判要点

3、PPP模式棚户区改造项目的投融资框架设计

4、旧城改造和保障房PPP项目建设的建议

案例:辽宁案例 黄石案例 徐州案例

5、工业产业园区的PPP模式的具体应用

6、片区改造中PPP模式的具体应用

结束:现场答疑与互动交流

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

培训对象

 

 

1、  各级政府、法制办、保障办(中心)、棚改办、 法院、住建厅(局、委)、市容局(委)、规划局、建设局、

国土局、城管局(委、办)、征收办(拆迁办)、 城建监察大队、房地产管理局及房屋征收部门领导;

2、房地产企业董事长、总经理、副总经理、前期部、开发部、拓展部、基建部、法务部、投融资部、规划设计部、 拆迁安置部、财务部、成本部、工程部、项目部等负责人;

3、各类征收评估机构、拆迁公司、城投公司等单位的高管人员。 

 

课程内容



第一讲:棚户区改造政策与集体土地征收、补偿制度

1、  国家棚户区改造政策综述

2、李总理对棚改的工作思路

3、棚户区改造政策

1) 棚户区的概念与分类

2)棚改优惠政策

4、集体土地征收与补偿制度

 1)集体土地征收的批准程序

 2)集体土地征收的实施程序

 3)集体土地征收的强制程序

 4)集体土地征收的司法救济程序

第二讲:国有土地上的房屋征收制度

1、作出房屋征收决定的程序(流程)概述

2、房屋征收的准备程序

3、界定“公共利益”

4、征收房屋对相关规划的要求

5、房屋征收的启动程序

6、对不当增加补偿费用行为的限制程序

7、选定房地产价格评估机构进行分类评估程序

8、对被征收房屋的调查登记程序

9、  拟定征收补偿方案与征求公众意见程序

10、征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序

11、房屋征收的社会稳定风险评估程序

12、房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序

13、对未经登记的建筑的调查认定和处理程序

14、  14、房屋征收决定的公告与宣传解释程序

15、国有土地使用权的收回程序

16、对不服房屋征收决定的救济程序

最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:

1)如何正确理解和全面把握“公共利益”。——杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案

2)依河南省规章规定,先选评估机构后作出房屋征收  决定属程序违法。——文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案

3)应依法定程序强制拆除违法建筑。——叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案

4)不履行法定职责承担行政不作为责任。——叶汉祥诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案

第三讲:国有土地上房屋征收补偿

1、房屋补偿程序(流程)概述

2、评估机构的选定、决定与确定及其工作原则

3、 房屋价值的分户评估与复核鉴定

4、房屋征收补偿安置方式

5、旧城区改建的产权调换安置方式

6、住房保障

7、补偿项目与补助奖励

8、 搬迁费、临时安置费及周转用房

9、 停产停业损失补偿的确定原则

10、订立补偿协议及诉讼救济

11、作出房屋征收补偿决定

12、赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利

13、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督

最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:

 5)当事人如对评估价格有异议应申请复核评估和专家鉴定。——毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定

6)房屋征收部门必须将被征收房屋的评估报告有效的送达给被征收人。——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案

7)法院认为“根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格”。——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案

8)补偿方式的选择权在被征收人。——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案

9居住房屋与非居住房屋的认定补偿。——霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案

第四讲:强制搬迁与政府购买棚户区改造服务

1、  宏观背景

2、政府购买棚改服务的主要操作依据

3、政府购买棚改服务的操作要点

4、先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止

5、“裁执分离”机制与强制搬迁

6、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户”

7、国有土地上房屋征收及城中村、城郊村征收拆迁      “钉子户”的强制方法

第五讲:棚户区改造货币化安置选购商品房操作要点

1、出台地方棚改选购商品房异地安置办法

2、设置选房大厅

3、对安置房的要求

4、房地产开发企业报名参与房源征集

5、安置住户资格确认

6、异地安置选购方式

7、安置房价格确定与价款的结算

8、优惠政策

9、科学制订补偿安置方案的八个要点

10、开发企业出资参与的风险及防范

第六讲:棚户区改造的操作实务

1、棚户区改造的一般性流程

 1)前期准备阶段   2)前期手续办理阶段

3)房屋征收与补偿阶段   4)建设阶段

2、北京棚改前期工作及土地使用权一次性招标

1)一次性招标的责任分工  2)一次性招标组织实施    

 3)确定棚改前期工作成本、投资利润及政府土地收益

4)资金平衡方法的确定   5)出让合同的签订

 6)一次性招标的监督管理 7)一次性招标的几个重点  

3、棚改涉及的各局委办及工作职责

4、创新政策   1)多渠道筹集改造资金

2)确保建设用地供应   3)简化行政审批手续

4)做好征收补偿和安置工作   5)优惠政策

5、不同类型棚改项目的流程图

6、棚改方案的作用、编制内容、审批流程

7、棚改主体的确定

8、项目立项的注意事项

第七讲:PPP棚户区改造项目交易结构设计与合同体系

1、PPP棚户区改造项目交易结构设计

1)基本交易结构

2)投融资结构

3)项目回报机制

4)价格调整机制

5)政府配套安排

2、PPP棚户区改造项目合同体系

1)合同拟定原则   2)法律主体

3)PPP项目合同主要条款、合作内容、实施机构的主要权利和义务、项目公司的主要权利和义务、工程建设、运营和维护、保函、项目回报机制、保险、合作期届满的资产和项目设施移交、一般补偿、合作期终止、协议的转让、争议的解决。

4)其它协议

第八讲  PPP政策下房地产棚户区改造、片区改造及工业产业园区操作实务

1、房地产项目PPP模式的导入

 1)房地产企业作为资本方参与城市各类基础建设项目

 2)房地产企业参与基础设施项目运作模式建议

3)城市新区、产业园区和生态旅游园区土地运营

案例:汤加国际旅游经济区 

2、棚户区改造PPP模式的具体应用

   案例:北京西城最大规模的棚改项目

  ---白纸坊光源里棚改项目PPP投融资框架设计

  1)问题界定:改造现状、棚户区概念、PPP概念

棚户区改造问题、PPP优势

  2)政府分析:政府态度、政府需求

 3)企业分析:企业需求、企业优势、企业顾虑

 4)项目概况:地块基本信息、区位条件、经济社会条件  周边配套

5)项目实施方案:拆迁安置、投融资模式比选、物业模式、资金来源与构架、项目结构、项目策划、项目可行性 敏感性分析

6)风险分析:PPP项目常见风险、项目评估与识别、风险应对、谈判设计、谈判要点

3、PPP模式棚户区改造项目的投融资框架设计

4、旧城改造和保障房PPP项目建设的建议

案例:辽宁案例 黄石案例 徐州案例

5、工业产业园区的PPP模式的具体应用

6、片区改造中PPP模式的具体应用

结束:现场答疑与互动交流

 

 

 

 

 

 

 

 

 


老师介绍
龙佳宜  高级经济师,北京市评标专家、北京市保障房类项目评估专家、资深土地估价师专家、荣获了“英国皇家特许测量师(RICS)”会员资格和“英国皇家特许房屋经理学会(CIH)”国际执业资格。从事房地产咨询评估行业二十多年,熟悉土地一级开发政策及流程,对环境整治及棚户区改造项目的成本构成、资金筹措、征地拆迁方案、回迁安置方案等项目实操环节有着深入的研究,多次给政府部门及开发商培训交流。
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